购买拆迁安置房不能及时过户风险大，办证后卖方恶意抵押，合同还能继续履行吗？

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购买拆迁安置房不能及时过户风险大，办证后卖方恶意抵押，合同还能继续履行吗？

——陶某与谢某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

房屋买卖合同   抵押合同  恶意抵押  拆迁安置房  继续履行  房屋转让合同   无证房屋买卖

【要点提示】

出卖人辩称涉案房屋实际交易人是第一手买受人，其与第二手买受人签订的协议书未实际履行。出卖人还辩称房屋买卖协议签订时，该房屋为其与前妻共有，前妻不知情，协议无效。那么，涉案的拆迁安置房未出证前已两次买卖，谁才是实际的交易买受人？后手的房屋买卖合同合法有效吗？

【当事人信息】

原告：陶某（买受人）   

被告：谢某（出卖人）

第三人：某银行（抵押权人）

【案情简介】

2004年，出卖人谢某签订《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》确认拥有涉案安置房屋。2007年，谢某与吴某协议离婚，离婚协议书确认双方共同房产归谢某所有。谢某与尤某于2010年结婚。2012年9月10日，谢某、吴某、尤某等签订《区农转居拆迁安置房权属确认申请表》，确认涉案房屋产权人为谢某。2013年1月16日，吴某在《离婚财产协议书》中，尤某在《财产约定书》中分别明确涉案房产为谢某所有。

2008年6月2日，谢某、吴某与胡某签订《房屋转让合同》一份，约定谢某将涉案房产转让给胡某，交易房屋价格为39万元；胡某先支付37万元，其余2万元待房产证办出过户后付清。后胡某支付37万元，谢某将房屋交付给胡某。因陶某要买房子，胡某就把房子让给了陶某。2008年11月23日，陶某和谢某直接签订房屋买卖协议，约定转让价格40万元，协议签订后一周内陶某向谢某，支付房款40万元，谢某出具收条；谢某保证在该房屋按照拆迁安置房的相关规定在政策允许办理过户手续之日起三日内通知陶某，并在三个月内协助陶某办理房屋过户手续；谢某保证该房屋未设定任何抵押，不存在任何有关的产权和财务纠纷。胡某等人以见证人身份在协议书中签字确认。同日，谢某出具收条一份，明确收到陶某购房现金40万元。陶某实际向胡某支付了35万元，胡某将房屋交付给陶某，陶某又将房屋对外出租，实际占有使用至今。

2013年2月，谢某取得房屋所有权证，所有人为谢某。2013年2月25日，谢某、尤某以涉案房产作抵押向某银行借款人民币50万元并办理了抵押权登记。

陶某诉至法院，请求：1、房屋产权归买受人所有，出卖人立即协助办理过户手续；2、出卖人支付迟延协助过户违约金。3、出卖人立即消除抵押权登记；如不消除的，买受人代为向第三人消除抵押权。

【法院判决】

【一审】

1.出卖人谢某解除在涉案房屋上设立的抵押。

2.出卖人谢某解除上款抵押后协助买受人陶某涉案房屋产权变更登记至买受人陶某名下。

3.驳回买受人陶某的其他诉讼请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、拆迁安置房未出证前已两次买卖，谁是实际的交易买受人？后手的房屋买卖合同合法有效吗？

出卖人谢某辩称涉案房屋实际交易人是胡某，其与陶某签订的协议书未实际履行。经庭审查明，胡某确认谢某与陶某签订了房屋转让协议，谢某出具了收条，涉案房屋已经转让给陶某，胡某已经从本案房屋买卖关系中退出；并且涉案房屋交付后一直由陶某占有使用等事实，法院认定这些均相互印证了谢某将涉案房屋转让给了陶某。

出卖人谢某辩称协议签订时，该房屋为其与前妻吴某共有，前妻不知情，协议无效。经审理后查明，2007年2月25日，谢某与吴某的离婚协议书确认双方共同房产归出卖人谢某所有，之后吴某、尤某等人均确认涉案房屋产权人为谢某，办理的房屋所有权证均显示所有人为出卖人谢某。故法院确认谢某系涉案房屋所有人，享有相应处分权，判定谢某与陶某签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，内容具体明确，且不违反法律强制性规定，合法有效。

二、出卖人将已出售并交付的房屋在取得权属证书后恶意借款抵押，房屋买卖合同还能否继续履行？法院会怎样判决？

2013年2月谢某办理了房屋所有权证及国有土地使用权证等，已经具备了办理房屋过户手续的条件。谢某明知其负有协助办理过户手续的义务，却将涉案房屋抵押给银行借款50万元，拒不履行房屋买卖协议确定的协助过户义务，其行为已构成违约，主观上具有明显恶意。

涉案房屋已设立抵押权，买受人陶某要求立即办理过户手续存在现实障碍。但法院认为，鉴于该过户障碍系出卖人谢某恶意抵押所致，依据诚实信用原则，在买受人陶某要求继续履行合同的情况下，出卖人谢某应当消除该障碍并继续履行合同。故判决出卖人谢某应当解除其涉案房屋上设立的抵押并将房屋过户给买受人陶某。同时，法院考虑到因出卖人谢某、尤某为共同借款人，尤某并非本案当事人，认为买受人陶某代借款人向第三人清偿借款本息的诉讼请求不宜在本案中一并处理；但如果出卖人谢某拒绝自行解除抵押权，经第三人同意，特别是在借款逾期未归还的情况下，买受人陶某可以代为向第三人清偿涉案房屋抵押权项下债务消灭抵押权，以实现办理房屋过户。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国物权法》

   第一百八十四条　下列财产不得抵押：

　　（一）土地所有权；

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